今　日　新　聞　焦　點　　日期： 2013/12/30

◎投資性不動產之會計處理應依國際會計準則第四十號規定辦理，後續衡量採用公允價值模式者，應依下列規定辦理：

◎投資性不動產之會計處理應依國際會計準則第四十號規定辦理，後續衡量採用公允價值模式者，應依下列規定辦理：

1、公允價值之評價應採收益法。但未開發之土地無法以收益法評價者，應採用土地開發分析法。
2、採收益法評價應依下列規定辦理：
(1)現金流量:應依現行租賃契約、當地租金或市場相似比較標的租金行情評估，並排除過高或過低之比較標的，有期末價值者，得加計該期末價值之現值。
(2)分析期間：收益無一定期限者，分析期間以不逾十年為原則，收益有特定期限者，則應依剩餘期間估算。
(3)折現率：限採風險溢酬法，以一定利率為基準，加計投資性不動產之個別特性估算。所稱一定利率為基準，不得低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加三碼。
3、公允價值之評價得採自行估價或委外估價。但持有投資性不動產單筆金額達實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者，其公允價值之衡量，應取得專業估價師出具之估價報告，單筆金額達總資產百分之十以上者，並應依下列規定之一辦理:
(1)取具二家以上專業估價師出具之估價報告。
(2)取具聯合估價師事務所二位估價師出具之估價報告。
4、發行人應於資產負債表日檢討評估公允價值之有效性，採委外估價者，應洽估價師檢視原估價報告，以決定是否重新出具估價報告，另應至少每年取具專業估價師出具之估價報告。

投資性不動產後續衡量採公允價值模式者，其揭露除依國際會計準則公報第四十號規定辦理外，應於附註揭露下列資訊：
1、勘估標的之現行租賃契約重要條款、當地租金行情及市場相似比較標的評估租金行情。
2、投資性不動產目前狀態、過去收益之數額及變動狀態、目前合理淨收益推估之依據及理由。
3、未來各期現金流入與現金流出之變動狀態如何決定及決定之依據。
4、收益資本化率或折現率之調整及決定之依據及理由。
5、收益價值推估過程、引用計算參數及估價結果之適當及合理性說明。
6、採土地開發分析法之理由、土地開發分析計畫重點、總體經濟情形之預估、估計銷售總金額、利潤率及資本利息綜合利率。前揭資訊與前期如有重大差異時，應說明理由及其對公允價值之影響。
7、採委外估價者，應揭露委外估價之估價事務所、估價師姓名及估價日期等資訊。
8、應分別揭露委外估價與自行估價之公允價值評價結果。

公允價值採委外估價者，應由具備我國不動產估價師資格且符合下列條件之估價師進行估價，並應遵循不動產估價師法、不動產估價技術規則等相關規定，及參考財團法人中華民國會計研究發展基金會（以下簡稱會計基金會）發布之相關評價準則公報辦理：
1、須具備四年以上之不動產估價實務經驗，如具備不動產估價相當科系畢業領有畢業證書，須具備三年以上之不動產估價實務經驗。
2、未曾因不動產估價業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，經法院判決有期徒刑以上之罪。
3、最近三年無票信債信不良紀錄及最近五年無遭受不動產估價師懲戒委員會懲戒之紀錄。
4、不得為發行人之關係人或有實質關係人之情形。

公允價值採自行估價者，除依本準則規定外，應參考會計基金會發布之相關評價準則公報，並依下列規定辦理：
1、建立估價之作業流程並納入內部控制制度，包括估價人員之專業資格與條件、取得及分析資訊、評估價值、估價報告之製作及相關文件之保存。
2、估價報告之內容應列示所依據資訊及結論之理由，並由權責人員簽章，其內容至少應包括勘估標的之基本資料、估價基準日、標的物區域內不動產交易之比較實例、估價之假設及限制條件、估價方法及估價執行流程、估價結論及估價報告日等。
發行人之子公司持有投資性不動產者，亦應依本目規定辦理。
發行人股票無面額或每股面額非屬新臺幣十元者，本目有關單筆投資性不動產金額達實收資本額百分之二十之估價標準，以資產負債表歸屬於母公司業主之權益百分之十計算之。
(資料來源：20131230 證期局)