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◎不動產售後租回及附買回條件之會計處理。 Q ：甲建設公司之主要業務係委託營造商興建不動產出租出售，目前正積極興建商場，並將房地劃分為若干單位持分出售，預售房地產合約書中約定特殊條款如下所述：
1.售後租回：買方所購買之商場房地持分再由建設公司租回，租期20年，第1年至第8年支付固定租金與變動租金，變動租金依商場經營之稅前淨利按約定百分比計算之。而自第9年起至租期屆滿為止，不再支付固定租金而僅支付變動租金；但買方亦可於第6年及第8年選擇賣回該商場房地持分予甲建設公司，或於第8年選擇以資產作價入股組成股份有限公司，故買方（出租人）第9年之情況可能：賣回予甲建設公司；繼續租予甲建設公司；與其他之買方另組一公司。
2.買回請求權：買方（出租人）於租賃期間之第6年期滿，或第8年期滿得請求甲建設公司依原售價買回此不動產。
3.資產入股組成公司：若買方於租賃期間之第8年期滿未行使前項買回請求權，甲建設公司得請求買方將其租賃物產權以實物出資方式入股設立股份有限公司。
試問：甲公司對此種預售房地產是否得採售後租回之會計處理？
A ：
依買賣雙方契約之約定，買方擁有於特殊日期或期間請求賣方依原價買回之選擇權；且買方非經賣方同意，不得將產權轉讓與第三人，導致此項交易仍存有不確定因素，該不動產之風險與報酬尚未完全移轉至買方，故於前述不確定因素仍存在時，賣方之出售交易尚未完成，不應採售後租回方式，而應按融資處理，認列負債及利息費用。
(資料來源：20100722 會計人電子報354) ◎兼營營建業之公司提供資金與地主合作，採「合建分屋」方式興建房屋銷售，其所換入土地之計價標準。 Q：甲公司從事製造業另兼營營建業。該公司提供資金與地主合作興建房屋銷售並採「合建分屋」方式進行。合建完成後，該公司按約定比例分配換入之土地及土地上之建物，其所換入土地之計價標準為何？
A：甲公司提供資金與地主合建，房屋銷售採「合建分屋」方式進行。由於甲公司兼營營建業，故合建分屋係為達「便於銷售」目的之存貨交換，所取得土地應按換出建物之帳面價值入帳，不得計列交換損益。
(資料來源：20100722 會計人電子報354) ◎土地與房屋過戶完成登記時點不同時，收入認列之疑義。 Q：建設公司自地自建採預售方式，土地與房屋過戶完成登記時點不同時，應如何認列收入?
A：原則上房屋與土地應同時認列出售損益，房地收益是否已賺得，應以同時辦妥土地與房屋之所有權移轉登記及完成交屋為準。惟於資產負債表日僅辦妥所有權登記（或僅實際交屋），但於期後期間已實際交屋（或辦妥所有權登記）者，亦得視為收益已賺得。
(資料來源：20100722 會計人電子報354) ◎轉列營建業務使用之土地重估之會計處理。 Q：若「固定資產」項下土地重估後，經評估轉列為營建用土地，其未實現利益（土地重估增值準備）於實現（營建房地出售）時，可否逕行轉列「營建土地收入」項下，或須列入「營業外收入」之出售土地盈餘？
A：重估價後之固定資產，嗣後轉列為營建用土地而出售，相關之資產重估增值準備應依經濟部商業司民國九十一年六月二十一日經商字第09102111500號函第一項之規定，轉列為「營建土地收入」或「營業外收入」。
(資料來源：20100722 會計人電子報354)
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日正聯合會計師事務所-上櫃部
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