日正聯合會計師事務所-上櫃部
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今 日 新 聞 焦 點 日期： 2005/05/11 |
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◎以董事名義合建分屋再回復為公司名義如未支付價金增列存貨成本得辦理釐正手續 ◎合建分屋若整棟房屋係由建主興建完成後再交付與地主應課徵交換契稅 ◎合建分屋逃漏稅已補稅處分惟尚未繳納者依修正後契稅條例第十二條規定俟取得使用執照後再申報繳納 |
精 采 內 容： |
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主旨：個人提供土地與建設公司合建分屋並出售合建分得之房屋，核屬營業稅法規定應課營業稅之範圍，自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執照之合建分屋案件，除符合說明二之規定者外，均應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。說明：二、自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執造之合建分屋案件，除提供土地之所有權人係屬個人，且係以持有一年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋者，可免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘提供土地合建者出售分得之房屋，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。三、前項所稱「持有一年以上」係指自戶籍遷入日至房屋核准拆除日屆滿一年，或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿一年而言；所稱「自用住宅用地」，係指土地稅法第九條規定之自用住宅用地，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝者為限，其用地超過上項標準者，應依照規定辦理營業登記。四、與建設公司合建分屋之地主如非屬前述以持有一年以上之自用住宅用地與建設公司合建者，其分得之房屋迄未出售亦未辦理營業登記者，稽徵機關應予列管。五、至於個人提供土地以合建分售或合建分成方式與建設公司合建者，該個人如僅出售土地，應免辦理營業登記。（財政部84/03/22台財稅第841601122號函） ◎以董事名義合建分屋再回復為公司名義如未支付價金增列存貨成本得辦理釐正手續 說明：二、本案××建設股份有限公司以該公司董事長陳××及董事王××等二人名義與地主合建分屋，如經查明實際出資合建者確為該建設公司，而非該公司董事長陳××及董事王××等二人，應可比照本部83/8/22台財稅第831607041號函，本於實質課稅原則，由該建設公司依據本部75/10/1日台財稅第7550122號函之規定，就換出房屋部分開立統一發票與地主。至契稅部分，如經查明其未出售部分之房屋確因受地主要求之限制，以該公司董事個人名義為起造人，且房屋過戶回該公司時，公司未再交付價金給該公司董事個人及未再增列存貨成本，得依本部賦稅署81/6/15台稅一發第8116688664號函規定，辦理有關釐正手續。（財政部84/3/3台財稅第841610024號函）附件：財政部賦稅署81/6/15台稅一發第811668664號函原以個人名義建屋出售，經輔導辦理營業登記，其起造人變更為營業人，為避免重複歸戶財產交易所得，應由承辦國稅業務之稽徵機關協調承辦地方稅業務之稽徵機關（單位）配合辦理有關釐正手續。 ◎合建分屋若整棟房屋係由建主興建完成後再交付與地主應課徵交換契稅 主旨：有關××股份有限公司提供土地與○○建設股份有限公司合建分屋，如何課徵契稅乙案，復如說明二。說明：二.合建分屋案件，依照契約內容，如係由建築商請領建造執照，而於房屋完成後移轉於地主，以換取地主之土地，係屬建主以房屋與地主交換土地。本案××股份有限公司提供土地與○○建設股份有限公司合建分屋，雖約定於房屋建築工程進行至某一程度時，將地主分得之樓層變更起造人名義與地主，建主應分得之土地持分，則俟全棟房屋結構體完成時，始移轉給建主，此種情形如查明實際上整棟房屋係由建主負責興建完成後再交付與地主，則地主交換取得之房屋仍有本部（80）台財稅第八○一二六一五六六號函（編者註：參閱第二條第58則）按實質課稅原則課徵規定之適用，並應依契稅條例第六條有關交換契稅之規定核課契稅。（財政部84.3.1.台財稅第八四一六○九六四六號函） ◎合建分屋逃漏稅已補稅處分惟尚未繳納者依修正後契稅條例第十二條規定俟取得使用執照後再申報繳納 二、查建造房屋，依八十八年七月十五日公布修正前之契稅條例規定，於取得使用執照前有買賣、交換、贈與行為者，應即課徵契稅；而依修正後契稅條例第十二條第二項規定，則應於取得建物使用執照後由使用執照所載起造人於規定期限內申報繳納契稅。修正後同條例第十四條第四款並規定：「有下列情形之一者，免徵契稅……四、建築物於建造完成前，變更起造人名義者。但依第十二條第二項規定應申報納稅者，不適用之。」貴縣納稅義務人陳××等四人因合建分屋，逃漏交換、贈與契稅，雖經貴處於八十八年三月間依修正前之契稅條例規定，予以補稅之處分，惟陳君等尚未繳納，應屬尚未核課確定案件，如該建築物係於契稅條例修正公布生效日（八十八年七月十七日）後始取得使用執照，陳君等應可適用上揭修正後契稅條例規定，俟取得使用執照後，再依上開條例第十六條規定申報繳納契稅。。（財政部88/11/4台財稅第881955581號函） 二、土地承租人以承租土地權利讓與建設公司合建分屋，雙方互易租賃權及房屋，該換入房屋所分攤之建造成本，係屬土地承租人讓與租賃權取得房屋之對價，承租土地之個人應依所得稅法第十四條第一項第七類財產交易所得規定，申報課徵綜合所得稅。三、建設公司與土地承租人合建分屋，雙方互易房屋及租賃權，依本部84年06月21日台財稅第841630289號函規定，應按讓與租賃權及房屋之時價從高認定銷售額；如查無該租賃權之時價，應以建設公司換出房屋之時價認定銷售額。其依上開規定認定之銷售額與該換出房屋建造成本間之差額，於辦理當年度營利事業所得稅結算申報時，得於營業收入調節說明欄項下予以減除。（財政部84/09/06/台財稅第841644328號函） 二、地主與建方合建分屋，除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起三日內開立統一發票。三、合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地之換出日起三日內依規定開立憑證。依營業稅法施行細則第十八條之規定，其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。四、建方或地主如將其應分得之房地銷售與第三人，係另一契約行為，其屬應辦理營業登記者，應就其出售所分得之房地部分，依相關規定開立憑證與買受人，不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。（財政部84.5.24.台財稅第八四一六二四二八九號函） 文號) ××公司提供土地與個人合建分屋，其以土地交換房屋所生之利益，得以實際換入房屋時，為權責發生之年度。（財政部73.6.20.台財稅第五四四九六號函） 主旨：依照營業稅法施行細則第十八條及第二十五條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第十二條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二.稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價值與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應外加５%營業稅，向買受人（土地所有人）收取。（財政部75.3.1.台財稅第七五五○一二二號函） 主旨：建設公司出資與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立，仍應依本部台財稅第7550122號函之規定辦理。惟自七十七年七月一日營業稅法第三十二條修正施行日起地主如非屬營業人者，建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與地主。說明：二、營業稅法施行細則第十八條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價，從高認定。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格（土地免營業稅）。（財政部84/1/14台財稅第841601114號函） ◎合建分屋建設公司依約定負擔廣告費之進項稅額准予核實申報扣抵 建設公司與地主合作建屋（含合建分成、合建分售及合建分屋等）出售，如約定銷售合建房地之廣告費全數由建設公司負擔者，則建設公司依法取得之廣告費進項憑證，其進項稅額應准予全數申報扣抵銷項稅額，惟建設公司與地主間對廣告之負擔如有其他約定者，應從其約定核實認定之。（財政部85/05/08台財稅第851904174號函） 主旨：關於建方（提供資金）與地主（提供土地）合建分屋，建方換出房屋之時點應如何認定，及雙方換出房屋與土地之時點如不一致，應如何開立憑證乙案，核釋如說明。說明：二、地主與建方合建分屋，除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起三日內開立統一發票。三、合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地之換出日起三日內依規定開立憑證。依營業稅法施行細則第十八條之規定，其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。四、建方或地主如將其應分得之房地銷售與第三人，係另一契約行為，其屬應辦理營業登記者，應就其出售所分得之房地部分，依相關規定開立憑證與買受人，不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。（財政部84/5/24台財稅第841624289號函） 李姓納稅義務人，於79年度提供資金與地主合建分屋，以所建房屋換取土地，系爭房屋於82年間興建完成並取得建物使用執照，國稅局就完工年度（82年）之評定價值，按79年之財產交易所得標準，核定李君82年度之財產交易所得，併課其當年度綜合所得稅。
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