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◎(95)基秘字第205號土地長期出租並設定地上權予他人興建建築物之會計處理。 發文日期：九十五年九月一日
發文字號：（九五）基秘字第二○五號
主旨：土地長期出租並設定地上權予他人興建建築物之會計處理。
說明：
一、來函所述，由承租人負責於承租土地上興建建築物，有關出租人（甲公司）認列建築物租金收入之會計處理，應比照(78)基秘字第128號函之規定處理。甲公司應自租賃期間開始日(commencementoftheleaseterm)於剩餘地上權期間，以預計租期屆滿時建築物之公平價值分年認列租金收入及建築物成本。所謂租賃期間開始日係指承租人開始有權使用建築物之日。由於該建築物之所有權於租賃期間內係屬於承租人，故於甲公司之財務報表中，該建築物應列為其他資產。
二、甲公司因公平價值評價困難，擬以承租人之營建成本作為總租金收入，於租賃期間分年認列，同時就營建成本按建築物耐用年限，分年提列折舊，而將二者之差額認列為當年度其他資產淨帳面價值之增加。來函所述，甲公司可能無法得知實際營建成本，應依財務會計準則公報第一號「財務會計觀念架構及財務報表之編製」第54段規定以合理基礎估計該建築物之營建成本。
三、依財務會計準則公報第一號「財務會計觀念架構及財務報表之編製」第20段規定，財務報表編製者應依審慎性原則，處理各種交易事項之不確定性。故甲公司對資產耐用年限之估計，應以類似資產之經驗為基礎，並以過去經驗及客觀資訊為依據，合理估計該建築物之耐用年限。
四、由承租人對建築物所做之重大改良，出租人亦應依前述規定處理。
五、來函所述之建築物應適用財務會計準則公報第三十五號「資產減損之會計處理準則」之規定，且其可回收金額之估計不因來函所述之合約關係而與其他建築物有所不同，若進行減損測試之結果發現有減損損失，則未來所應認列之租金收入及其他資產，應依新估計之現金流量，分年認列。若估計之資產可回收金額低於已認列其他資產之帳面價值，則差額應認列減損損失。
六、相關釋例見附錄。
附錄：
甲公司因公平價值評價困難，擬以承租人之營建成本作為總租金收入，於租賃期間分年認列，同時就營建成本按建築物耐用年限，分年提列折舊，而將二者之差額認列為當年度其他資產淨帳面價值之增加。假設建築物營建成本$9,000,000，租賃期間45年，建築物耐用年限50年，無殘值，出租人依本解釋函處理時，相關分錄如下：
第一年
其他資產20,000（$9,000,000/45-$9,000,000/50）
租金收入20,000
註(1)：假設第一年年底衡量資產可回收金額為8,330,000元，則未來年度每年認列之租金收入及其他資產應為19,272元[（8,330,000-20,000）/44-(8,330,000-20,000)/49]；若第一年年底衡量資產可回收金額為19,000元，則未來應認列之租金收入及其他資產為零，且應認列1,000元之減損損失。
(資料來源：20060901 會計研究發展基金會)
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日正聯合會計師事務所-上櫃部
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